近年來房地產(chǎn)的開發(fā)毛利率趨于穩(wěn)定，隨著人力成本飆升、政策調(diào)控高壓等產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，粗放式經(jīng)營模式已成過去，精細(xì)化管理成為大型開發(fā)企業(yè)的共識。采購模式建設(shè)作為重要一環(huán)，在大型開發(fā)企業(yè)逐漸成體系。而對成本控制、供應(yīng)鏈管理這一永恒的話題，亦引發(fā)了中小開發(fā)企業(yè)的思考。
　　跨企業(yè)聯(lián)合采購的呼聲也出現(xiàn)于行業(yè)。局限于項目采購的中小開發(fā)企業(yè)，成本控制、供應(yīng)效率、質(zhì)量保證等方面，自有經(jīng)驗性的控制方法，但這不是惟一的方法。行業(yè)機(jī)構(gòu)如中國房地產(chǎn)工程采購聯(lián)盟，自2008年成立以來，致力于為開發(fā)企業(yè)和部品商構(gòu)建溝通平臺，推動房地產(chǎn)行業(yè)工程采購的創(chuàng)新發(fā)展，亦在探索為雙方提供更多的價值交匯和集體合作的可能性。
　　傳統(tǒng)采購方式
　　大型開發(fā)企業(yè)的采購體系通常有三層，集團(tuán)集中采購、項目公司采購、第三方采購。具體到企業(yè)或項目又有所不同，可能同時出現(xiàn)上述三種方式。
　　據(jù)悉，集團(tuán)層面采購，一般集中采購電梯、衛(wèi)生器具、廚房設(shè)施、地板、涂料、陶瓷等大宗部品，以規(guī)?；_(dá)到成本控制的目的。其次是項目公司采購，類別較多，土建環(huán)節(jié)有鋼筋、商品混凝土，有時也由施工單位負(fù)責(zé)；安裝環(huán)節(jié)如電器開關(guān)等配電產(chǎn)品的采購，一般得“聽”地方供電部門的；如果是全裝修項目的話，門窗、吊頂線、管道等直接在當(dāng)?shù)夭少?。最后是施工方采購、外承包采購等第三方采購，甲方一般指定品牌、確定標(biāo)準(zhǔn)。
　　集中采購不僅要有規(guī)模采購的基本條件，供應(yīng)鏈管理能力同樣不可或缺。對于中小型開發(fā)企業(yè)，甚至進(jìn)入中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名百強(qiáng)居后的企業(yè)來說，仍處在項目采購的階段。一些局域耕耘市場的房地產(chǎn)企業(yè)，部分部品的需求量大，并沒有在內(nèi)部推行集中采購。“尤其是做毛坯房的開發(fā)企業(yè)，不會做集體采購。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)業(yè)協(xié)作專業(yè)委員會秘書長孫克放(微博)告訴中國房地產(chǎn)報記者，這是漸進(jìn)的過程。
　　中小開發(fā)企業(yè)，不同于大企業(yè)的資源配套，更多起資源整合的作用，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，施工找建筑施工單位，設(shè)計找設(shè)計院，裝修找裝修公司，然后去確定并認(rèn)可。孫克放認(rèn)為，中小開發(fā)企業(yè)用的仍是老式的零散、沒有規(guī)?；牟少彿绞?，靠部品商上門推銷，自己已知的部品通過會議、網(wǎng)路了解，或者主動上門詢價。
　　尋找靠譜經(jīng)銷商
　　上述高管所在的企業(yè)，開工時，分甲方供料或者施工方采購，各有利弊。甲方自行采購，遇到材料價格上漲，風(fēng)險由甲方承擔(dān)；由施工方采購，材料價格上漲只需甲方分擔(dān)部分，同時延后付款能減輕資金壓力，對施工方也是一種制約。安裝環(huán)節(jié)，如配電柜、電壓器、電梯、發(fā)電機(jī)、換熱站等則由項目直接采購。
　　具體到采購的待遇也不盡一致。“如果向知名企業(yè)采購，量又大，長期合作的可能性大，能提升企業(yè)聲譽，甘肅片區(qū)會出面負(fù)責(zé)。如果我們采購兩三部電梯，電梯企業(yè)市縣的代理商就能負(fù)責(zé)提供了。”上述高管告訴中國房地產(chǎn)報記者，同某知名電梯企業(yè)合作并不愉快，后者提供合同并不讓修改，“質(zhì)保期也開了保函，內(nèi)容條款是對方擬的，我們沒法參與”。
　　采購依靠部品生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)銷商體系的話，找到靠譜的經(jīng)銷商則變得重要了。以上述企業(yè)采購水泵為例，當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商靠譜、資金實力強(qiáng)，需要的配件能馬上提供，剛開始合作的經(jīng)銷商，沒有庫存的配件，需要從上海總部調(diào)貨，一來一回就是幾個月。“我們采購的知名電梯壞了，等了兩個月。”該人士總結(jié)，合作的部品經(jīng)銷商體系，還是得看其實力如何。
　　上述人士告訴本報記者，部品采購仍是買方市場，小開發(fā)商也有議價能力，面臨的主要問題是信息量不足，不知道市場出現(xiàn)什么新材料。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場就這么大，接觸新材料的渠道有限，一般靠詢價市場熟知的同類產(chǎn)品，或是從熟悉的開發(fā)商同行處了解采購信息，或者觀看知名地產(chǎn)品牌的項目，看對方用的材料，如果價格合適也采購。
　　平臺型采購萌生
　　盡管品牌部品商有各級代理商對接當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目，其也更愿意和大型開發(fā)企業(yè)開展戰(zhàn)略合作。一位建材部品商指出，除了大的采購訂單，后者擁有高透明度的采購鏈條，標(biāo)準(zhǔn)化管理使得部品商提供的服務(wù)更到位。
　　但要做到集中采購，并不簡單。業(yè)內(nèi)人士指出，項目采購存在灰色地帶，此類現(xiàn)象非常嚴(yán)重，就連大企業(yè)也避免不了。孫克放甚至直言，“采購人員不想失去陣地，總經(jīng)理都管不了”。此外，建材行業(yè)的商業(yè)環(huán)境并不樂觀，很多廠商被經(jīng)銷商體系綁架，想要直接和廠商對等，也有難度。                              （來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)）