我國房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場化長效機制轉(zhuǎn)變的過渡期。上半年房地產(chǎn)市場對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位并未明顯改變。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立是漸進式過程，限購、限價、限貸等短期政策很難快速退出，尤其在十八屆三中全會召開前，決策層對樓市調(diào)控的態(tài)度將以穩(wěn)為主，不會容忍政策大幅變動，最早的政策變動可能出現(xiàn)在三中全會之后。
　　房地產(chǎn)調(diào)控
　　不缺政策缺改革
　　自2003年實施房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控效果不盡如人意，房價陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈，房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機市場。近年來，我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一個全新問題，一二線城市供不應(yīng)求，房價“高燒不退”；而部分三四線城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化。過去限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段，主要針對一二線熱點城市設(shè)計，只注重從需求上給市場降溫，在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，可謂“治標(biāo)不治本”。并且這些措施到了三四線城市“藥不對癥”，就會完全走樣。
　　實際上，在我國房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革的不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場之怪現(xiàn)狀。作為當(dāng)年在全國推行分稅制改革的代價，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆。“土地財政”本可以避免，但是由于改革不徹底，推行分稅制的一個重要前提－－清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟集權(quán)的手段。
　　由于財政分配不平衡，地方政府事權(quán)和財政支出過重，地方政府財政收入60%上繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。地方政府財政負(fù)擔(dān)過重，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源，逐步演變成了“土地財政”的局面。
　　房地產(chǎn)價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障，把房地產(chǎn)當(dāng)成“提款機”，把土地當(dāng)成“印鈔機”。自2003年經(jīng)營性用地實行“招拍掛”制度以來，“地王”層出不窮，土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價。我國逐步形成土地出讓政府壟斷，政府既作為土地的擁有者，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績，通過“招拍掛”提前超額將土地指標(biāo)賣光，造成開發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年。
　　做好調(diào)控的
　　三大基礎(chǔ)性工作
　　我國長期以來形成的不合理房價不僅僅在于房地產(chǎn)市場的投資投機需求，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場機制。短期政策頻繁出手，多次運用后調(diào)控效果在減弱，并且短期政策需要隨著市場波動而調(diào)整，不能長期運行。單純依靠行政調(diào)控，無法抑制投資投機需求；過度依賴短期調(diào)控，難以鏟除房價上漲土壤。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化、短視化的治理思維，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和長期性的改革，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題。過去我們比較重調(diào)控，所以改革進展不大，甚至沒有進展。而房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　作為改革的前提，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作，即房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為未來中國房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴(yán)格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù)，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術(shù)支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國房地產(chǎn)市場基本情況，才能為精準(zhǔn)調(diào)控打下基礎(chǔ)，有助于實現(xiàn)扼制房價暴漲、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費等調(diào)控目標(biāo)，防止房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。沒有這三大基礎(chǔ)性工作做支撐，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個打不開的死結(jié)，最終只能走向死胡同。
　　建立多策并舉的新調(diào)控思路
　　建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制必須更多運用市場的辦法，以“市場化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn)。在我國經(jīng)濟放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。
　　一要通過逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進房地產(chǎn)市場的流通，改善供求關(guān)系，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題。
　　二要推進土地和資金要素的市場化，通過推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；通過稅費替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
　　三要進一步完善保障房體系，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拉低整體房價。
　　四要推進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。在城鎮(zhèn)化過程中，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu)，進行科學(xué)布局，很難解決一二線城市供不應(yīng)求而三四線城市有房無市的兩極分化問題。
                                                                                                                          （來源：證券時報）