土地問(wèn)題早已成為中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。目前，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)問(wèn)題的通知很快就會(huì)出臺(tái)，這份文件將會(huì)明確對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地供應(yīng)問(wèn)題給予政策支持。
       國(guó)土資源部也即將于近日出臺(tái)關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的政策，這是對(duì)國(guó)務(wù)院去年9月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》要求的首次回應(yīng)。
       實(shí)際上，在中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題現(xiàn)實(shí)嚴(yán)峻，市場(chǎng)巨大。中國(guó)人口拐點(diǎn)來(lái)臨，是發(fā)展中國(guó)家中人口老齡化最嚴(yán)峻的國(guó)家，龐大的老年人群催生巨大市場(chǎng)，未來(lái)20年將是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展時(shí)期。
       四類開發(fā)機(jī)構(gòu)，兩種經(jīng)營(yíng)模式
       目前國(guó)內(nèi)主要有傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)（放心保）資金、地方政府與慈善基金和外資機(jī)構(gòu)等四種養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)構(gòu)，以遠(yuǎn)郊或景區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，嵌入老年配套服務(wù)。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長(zhǎng)期持有”兩種運(yùn)營(yíng)模式，前者的盈利前期靠物業(yè)銷售，后期靠物業(yè)出租；后者的盈利前期靠會(huì)員卡銷售，后期靠物業(yè)出租和政府補(bǔ)貼。采取何種模式，主要源于土地性質(zhì)的不同。
       盈利途徑與能力
       養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要有三種途徑：賺土地的錢，以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義獲取廉價(jià)土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)；賺房子的錢，通過(guò)養(yǎng)老配套的完善，打造差異化形象和銷售賣點(diǎn)，提升物業(yè)價(jià)值；賺服務(wù)的錢，以養(yǎng)老服務(wù)和設(shè)施作為核心經(jīng)營(yíng)收益，本質(zhì)上是養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營(yíng)。銷售策略的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利能力的彈性在于土地成本；以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報(bào)率8~10%。
       險(xiǎn)資或成主導(dǎo)
       養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)城證券認(rèn)為更傾向于“類商業(yè)地產(chǎn)”，本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，開發(fā)重點(diǎn)在于打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。展望未來(lái)的開發(fā)主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)城證券認(rèn)為險(xiǎn)資是養(yǎng)老地產(chǎn)的天然結(jié)合物，長(zhǎng)期投資模式滿足投資回報(bào)長(zhǎng)期和穩(wěn)定性的需求，更有可能對(duì)接整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系；傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商有效路徑是整合養(yǎng)老服務(wù)資源或與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)商合作；專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)提供商依靠整合養(yǎng)老服務(wù)和機(jī)構(gòu)資源，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式復(fù)制模式和輸出管理，塑造養(yǎng)老服務(wù)品牌。

                                                                                                              （來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）