樓市現(xiàn)回暖，而調(diào)控未曾放松，在“新型城鎮(zhèn)化”的政策導(dǎo)向之下，2013年的房企該如何判斷與應(yīng)對(duì)？昨日，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇在廣州舉行，樓市專家認(rèn)為，目前房企已經(jīng)迎來(lái)微利時(shí)代，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)策略是轉(zhuǎn)型的重要方向。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一直言，面對(duì)市場(chǎng)回暖，如果房企不理性的話，很有可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。
       土地?cái)U(kuò)張速度或逐步放緩
       “一方面大家抱怨大城市人涌入太多；另一方面，從全球趨勢(shì)看，交通網(wǎng)絡(luò)的改進(jìn)增大了大城市對(duì)人流的吸引力。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在論壇上表示，城鎮(zhèn)化爭(zhēng)論還沒(méi)有很清晰的結(jié)論。
　　巴曙松稱，過(guò)去十年，土地城鎮(zhèn)化的速度顯著地快于人口城市化的速度。而這個(gè)趨勢(shì)或在未來(lái)的日子里出現(xiàn)改變。他預(yù)計(jì)，新的階段環(huán)境和人口結(jié)構(gòu)有變化，流動(dòng)的方式也會(huì)出現(xiàn)變化。“隨著老齡化到來(lái)和產(chǎn)業(yè)遷移，未來(lái)將出現(xiàn)人口回流，跨省流動(dòng)人口明顯減少。”與此同時(shí)，土地的擴(kuò)張速度也會(huì)逐步放緩，大面積擴(kuò)張的可能性變小，土地城市化從數(shù)量擴(kuò)張向效率、內(nèi)涵擴(kuò)張過(guò)渡。
　　而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在論壇中表示，房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。“這就是將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)定位問(wèn)題。”
　　不理性或惹新政策出臺(tái)
　　2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策貫穿全年。而對(duì)于2013年的地產(chǎn)調(diào)控政策，朱中一直言道：“目前的市場(chǎng)確確實(shí)實(shí)有回暖現(xiàn)象，如果我們的企業(yè)不理性的話，是很有可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。”
　　“為什么2010年4月份出臺(tái)關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知？就是因?yàn)?010年兩會(huì)上，有50%提案是針對(duì)房地產(chǎn)。”朱中一表示，理性是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要表現(xiàn)。
　　而著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)不是不讓老百姓改善住房，而是讓更多老百姓分享城市化的好處。不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設(shè)的不斷推進(jìn)帶來(lái)的資產(chǎn)性收益的好處。“我以為這沒(méi)有什么不好。”
　　　高周轉(zhuǎn)微利時(shí)代到來(lái)
　　面對(duì)2013年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能遇到的新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房企轉(zhuǎn)型也已經(jīng)成為無(wú)法避免的話題。在轉(zhuǎn)型時(shí)，“高周轉(zhuǎn)”一詞被頻頻提及。
　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪在論壇上表示，房企已經(jīng)由所謂暴利時(shí)代轉(zhuǎn)入微利時(shí)代。他認(rèn)為，2013年，價(jià)平量增依然是主要選擇。
　　而金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士認(rèn)為：“2012年，地產(chǎn)上市公司平均的周轉(zhuǎn)速度比2011年減慢了8%。從供需看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)處于剛需的上限，未來(lái)能否繼續(xù)走高主要依賴于真實(shí)收入的增長(zhǎng)。但是經(jīng)濟(jì)增速減緩制約剛需釋放，意味著后土地紅利時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
　
　　凈利率毛利率雙雙回落
　　9日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)布了2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜榜單，同時(shí)發(fā)布“2012年度中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)”等多個(gè)榜單。2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜榜單顯示，萬(wàn)科再次成為冠軍，但與第二名的差距在不斷縮小。保利、恒大進(jìn)入三強(qiáng)。從銷售金額來(lái)看，排名前五的房企銷售金額均超800億元，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)最好的成績(jī)。
　　而記者發(fā)現(xiàn)，雖然今年的企業(yè)銷售情況不俗，但是財(cái)務(wù)指標(biāo)并未有明顯好轉(zhuǎn)，甚至有所惡化。從單向指標(biāo)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，在地產(chǎn)G30榜單中，30個(gè)龍頭企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為72.54%，較上年度的70.22%有所增加。30家入榜企業(yè)只有2家的資產(chǎn)負(fù)債率在35%~60%的安全線以內(nèi)，卻有20家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的警戒線，遠(yuǎn)超2011年度的15家；另有7家超過(guò)80%。
       在平均毛利率方面，30家企業(yè)平均毛利率為39.54%，較2011年度的42.73%有所回落；平均凈利率則為23.56%，同樣較上年度的28.91%大幅回落。
 
                                                                                                                                   (來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào))