隨著保利、金地兩家龍頭房企三季報出爐，“招保萬金”四大房企三季報已全部出齊。從成績單來看，四大房企在三季度末的凈利潤增幅已全部轉正，四家房企手中持有貨幣資金分別為333億元、356億元、174億元和188億元。營業(yè)收入和凈利潤保持正增長。而從已發(fā)布三季報的101家上市房企業(yè)績情況來看，持續(xù)的銷售回暖使房企資金狀況得到改善，百家房企手持2000多億元現金，可見房地產行業(yè)最困難的時點已過。
　　雖然凈利潤增幅轉正，但行業(yè)凈利潤率水平并未走出下降通道。與今年半年報相比，四大龍頭房企中，僅央企招商地產凈利潤率從12%上升至15%，保利地產和金地集團則保持12%和7.8%的凈利潤率不變，而萬科凈利潤率繼續(xù)下滑，從年中的14%下滑至11%。
　　“從房企財務健康度來講，三季度末明顯要好于年初和二季度末，主要是由于三季度房企的銷售業(yè)績較好，銷售回款增長明顯。”鏈家地產市場部張絮表示，雖然在6月開始出現了明顯的拿地潮，但從全國范圍來看，房企拿地熱情仍然沒有全面恢復。短期內仍然會呈現以標桿房企為主導的局面。
　　房企存貨近萬億元
　　今年三季度樓市成交活躍，由于銷售面積與新開工面積的增速出現“剪刀差”，市場去庫存速度得以提升。今年3月以來，樓市銷售快速回暖。特別是7-8月，全國樓市成交活躍，并創(chuàng)下年內一波交易高峰。受此帶動開發(fā)商存貨周轉情況較二季度有了明顯改善。
　　從101家房企披露的三季報中可以看出，這些公司前三季度的存貨合計達9155.53億元，同比增長24.08%。由于今年開發(fā)商以價換量銷售策略顯效，三季度房企存貨周轉率有了較大改善，樓市去庫存速度明顯提升。根據數據統(tǒng)計，披露三季報的房企三季度末的存貨周轉率為0.14次，與去年三季度基本持平，但與今年中報時相比，三季度末的存貨周轉率提高了近54.48%，周轉速度有了明顯提升。
　　根據國家統(tǒng)計局公布的數據，今年商品房銷售面積一直保持同比負增長，但從7月以來，全國商品房銷售面積的同比增長率已明顯改善至9月末的-4%，商品房銷售面積的同比降幅進一步收窄。相比之下，新開工面積一直沒有明顯改觀，甚至從6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新開工面積同比降幅擴大，銷售面積增速則有所好轉，意味著樓市去庫存速度的提升。
　　值得注意的是，由于施工進度的安排，不少房企把開竣工高峰期放在了四季度。萬科表示，1-9月公司累計實現開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，分別完成年初計劃的66%和49%。萬科預計，今年的開竣工面積與年初計劃相比不會有太大變動，這意味著第四季度公司將有不少項目集中開竣工。業(yè)內人士指出，7月以來，不少房企頻頻出手拿地，土地儲備的增長也會導致存貨值增加，一定程度上影響存貨周轉速度。但整體來看，上市房企三季度的存貨周轉情況已經改善。
　　根據民生證券的測算，9月末全國房地產庫存指數為18，與前幾個月相比繼續(xù)下滑，創(chuàng)出年內新低，這主要是由于幾個月來銷售速度加快造成的。民生證券預計，隨著新開工數據的恢復以及銷售相對平穩(wěn)，庫存指標下行的速度可能放緩。
　　房企拿地熱情高漲
　　近日，多個城市相繼推出了供地計劃，土地市場持續(xù)升溫。根據鏈家地產市場研究部最新統(tǒng)計，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米，總土地出讓金達到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達326億，基本與9月持平。業(yè)內人士認為，迫于土地財政和供地計劃的壓力，年底往往是地方政府供地的高峰期。同時，在經過前三季度銷售回暖和近期密集融資后，房企的現金流有所改善，拿地意愿仍然強烈。短期來看，房企拿地熱潮或延續(xù)至四季度。
　　繼9月份土地市場出現火爆場面，10月份有多個城市先后推出不同規(guī)模的供地計劃，其中大部分地塊有望在11月份順利成交。廣州市國土房管局表示，近期將推出11宗經營性用地。上海則表示11月共計35幅地塊入市，比上月漲59%；推地總面積達140.68萬平方米，比上月漲16%。
　　“高單價、高總價的地塊次第出現，明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預期。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析，從最近全國主要城市供地及成交土地節(jié)奏看，土地市場回暖跡象已經出現。按照多地塊樓面價和區(qū)域內整體市場銷售情況看，部分開發(fā)商對房地產市場樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復蘇及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地積極性也開始上漲。
　　鏈家地產研究數據表明，保利、碧桂園、富力、恒大、華潤置地等10家一線房企在今年1-9月份的拿地金額已達到931億元。拿地量增加，資金需求必然增加，使得房企必須通過融資、銷售獲取更多現金流，這些都使得四季度房價上漲可能性大降。
　　房企加大融資力度
　　10月以來，上市房企華南城、融創(chuàng)、龍湖先后通過發(fā)行票據的方式進行融資。另一家上市房企越秀地產是通過信托配售方式融資29.8億港元，而世茂地產則傳出正在洽談銀團貸款的消息。據中原地產不完全統(tǒng)計，10月以來，大型房企(包括部分非上市公司)意向融資額接近200億美元。此外，一些房企準備通過港股市場融資。9月，除龍湖地產通過配股方式募得30.89億港元外，金地收購港股公司星獅地產38.48億股，試圖在香港融資打開局面。
　　融資潮的啟動，反映出開發(fā)商對市場預期的變化。業(yè)內人士表示，市場在經過幾個月的底部盤整后，繼續(xù)下挫的空間較小，未來將逐漸從底部走出。蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示，按照房地產行業(yè)的運行規(guī)律，每個下行周期都是大中房企的擴張時機，當前樓市恰好處于下行周期中，融資潮和拿地潮的出現也正是房企新一輪擴張的體現。
 
                                                                                                                           （信息來源：中華工商時報）