熱點(diǎn)問(wèn)題一：樓市回暖，房?jī)r(jià)重新進(jìn)入上升通道?
       現(xiàn)象與疑問(wèn)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約2．9億平方米，同比下降12．4％，降幅比前4月縮小了1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額1．7萬(wàn)億元，同比下降9．1％，降幅縮小2．7個(gè)百分點(diǎn)。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份在70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲有6個(gè)，比4月份時(shí)增加了3個(gè)，同時(shí)二手房的價(jià)格環(huán)比上漲的18個(gè)，比4月份增加了9個(gè)，“紅五月”名符其實(shí)。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34．2％和27．2％，其中新建商品住宅成交量更是突破萬(wàn)套，創(chuàng)下去年2月限購(gòu)以來(lái)的最高紀(jì)錄；廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51％，同比去年5月增長(zhǎng)19％，成為過(guò)去16個(gè)月中銷(xiāo)售量最高的月份；上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出現(xiàn)了居民排隊(duì)購(gòu)房的火爆場(chǎng)面。綜觀上面的這些現(xiàn)象，是不是表明了近期我國(guó)的樓市重新出現(xiàn)了回暖跡象，房?jī)r(jià)重新進(jìn)入一個(gè)上升的通道?
       分析與回答：這次出現(xiàn)這種所謂的“購(gòu)房熱”可能有三個(gè)原因，一是開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)出貨策略，注重突出樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，以?xún)r(jià)換量；二是宏觀經(jīng)濟(jì)下行國(guó)家重提“穩(wěn)增長(zhǎng)”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時(shí)地方政府受制于財(cái)政壓力又在對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，兩者合力使購(gòu)房者預(yù)期改變；三是行政性調(diào)控政策已經(jīng)見(jiàn)底，長(zhǎng)期累積的剛性需求得到釋放。目前市場(chǎng)的情況還是比較復(fù)雜，此輪“購(gòu)房熱”帶有結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特點(diǎn)，適合剛需。熱銷(xiāo)漲價(jià)仍屬個(gè)案，后市還面臨很多變數(shù)，需要進(jìn)一步觀察。畢竟中央并沒(méi)有放松房地產(chǎn)調(diào)控，并且宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及地方政府的“微調(diào)”政策，都會(huì)有一定的滯后性，因此預(yù)計(jì)年內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，總體上仍會(huì)比較平穩(wěn)。
       此外，在樓市火爆的背后，有一些開(kāi)發(fā)商推動(dòng)的因素，想把這一波的行情做起來(lái)。從新華社房地產(chǎn)價(jià)格檢測(cè)系統(tǒng)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上升，但觀在還不能稱(chēng)之為回暖，因?yàn)槠溥€是處在一個(gè)底部慢慢地向上走的過(guò)程，本身也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。
       截止到5月末，全國(guó)商品住宅待售面積高達(dá)1．97億平方米，同比又增長(zhǎng)了43．7％，高庫(kù)存下開(kāi)發(fā)商壓力仍較大，因此不會(huì)放棄炒作來(lái)提升市場(chǎng)交易量。一些調(diào)查也發(fā)觀，所謂排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，有開(kāi)發(fā)商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市場(chǎng)表觀得那么夸張。
       熱點(diǎn)問(wèn)題二：降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖作用顯著?
       現(xiàn)象與疑問(wèn)：央行宣布降息之后，一時(shí)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)重新火爆起來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)也流言不斷，排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。冷落許久的土地市場(chǎng)也出觀了一些搶地的現(xiàn)象。降息真的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖起到了這么大的作用?
       分析與回答：降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是一個(gè)積極的因素。降息從國(guó)家的角度來(lái)看是要穩(wěn)增長(zhǎng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)出觀了下滑的跡象。在這種前提下，降息是考慮在貨幣因素上面提振一下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有一個(gè)正面的效果。降息降低了資金成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金面情況也會(huì)好一些，對(duì)其整體壓力會(huì)有一定緩解。
       對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息之后房貸還款可以減少一些。據(jù)測(cè)算，五年以上基準(zhǔn)利率從7．05％降到6．8％，假設(shè)100萬(wàn)元、20年期貸款，按照等額本息還款法計(jì)算，每個(gè)月少還150元。如果原來(lái)是貸款利率八五折優(yōu)惠，現(xiàn)在是八折優(yōu)惠，每個(gè)月又少還200元左右，這樣總共每月可少還約350元。雖然這相對(duì)于整個(gè)房貸來(lái)說(shuō)不是很大的數(shù)字，但是對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響是很大的。特別是對(duì)于一些剛需來(lái)說(shuō)，降息使購(gòu)買(mǎi)者擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)上漲，出手的積極性也逐漸增加。
       另外，降息也會(huì)使人們聯(lián)想到流動(dòng)性泛濫將促使貨幣貶值，為了讓自己的錢(qián)保值，多數(shù)人很自然想到要買(mǎi)房。因?yàn)楦鶕?jù)過(guò)去房地產(chǎn)暴漲歷史的經(jīng)驗(yàn)，在一些購(gòu)房者眼里，買(mǎi)房所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了利息，不僅對(duì)抗了貨幣貶值，還贏得了“利潤(rùn)”，最起碼從賬面上來(lái)說(shuō)是如此。
       熱點(diǎn)問(wèn)題三：房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會(huì)放松?
       現(xiàn)象與疑問(wèn)：近來(lái)市場(chǎng)上一直有一股聲音認(rèn)為今年的經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)了放緩趨勢(shì)，未來(lái)要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，中央政府需要在政策上放松房地產(chǎn)調(diào)控力度，以保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。那么在今年經(jīng)濟(jì)放緩的大趨勢(shì)之下，政府的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)或者是應(yīng)不應(yīng)該放松?
       分析與回答：不能否認(rèn)，房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)，所以在目前的經(jīng)濟(jì)出觀下行趨勢(shì)的背景下，房地產(chǎn)就成為了很多地方穩(wěn)增長(zhǎng)的一種希望，這也是市場(chǎng)上出觀“放松調(diào)控”聲音的主要原因。但事實(shí)上，各部委就此問(wèn)題接連發(fā)聲“撥亂反正”：12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)表聲明，稱(chēng)有關(guān)媒體“地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”中涉及發(fā)改委官員表態(tài)的報(bào)道“純屬捏造”；14日銀監(jiān)會(huì)在其網(wǎng)站上發(fā)布了聲明，明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50％，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調(diào)整，并不存在部分銀行在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重計(jì)量方面可下降為20％至30％，騰挪出更多的個(gè)人住房抵押貸款額度，進(jìn)而間接放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的問(wèn)題；14日下午，中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人對(duì)“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”傳聞進(jìn)行回應(yīng)，指出市場(chǎng)過(guò)度解讀其下發(fā)特急文件的慣例，同時(shí)表明對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，仍保持基準(zhǔn)利率的0．7倍不變；18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。該發(fā)言人同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。
       一周時(shí)間之內(nèi)，四大部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說(shuō)明，在市場(chǎng)觀望相持的敏感期，輿論風(fēng)險(xiǎn)高企；另一方面也再次表明，目前中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無(wú)明顯的放松跡象。
       至于現(xiàn)行調(diào)控政策將來(lái)是否會(huì)轉(zhuǎn)向，則要取決于房?jī)r(jià)是否回到了合理價(jià)位。溫家寶總理曾表示：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”而對(duì)合理價(jià)位的評(píng)判，“新國(guó)八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，二是“居民住房支付能力”。
       根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心研究的結(jié)論，合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為3—6，即住房?jī)r(jià)格應(yīng)相當(dāng)于每戶(hù)居民3—6年的平均收入。而我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比普遍在10以上，高的城市甚至達(dá)到20，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒(méi)有到位。
       而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)來(lái)說(shuō)，要不要通過(guò)樓市來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)、刺激需求，之前的歷史已經(jīng)給出了答案。2009年通過(guò)放松房地產(chǎn)調(diào)控拉動(dòng)宏觀數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了瘋狂的上漲，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)很快又陷入以前的輪回。由此可見(jiàn)，如果因?yàn)樯习肽旰暧^數(shù)據(jù)的下滑而再次放松樓市調(diào)控，那無(wú)異于放虎歸山。
       關(guān)于將來(lái)樓市調(diào)控走向問(wèn)題，我們認(rèn)為，目前的限貸、限購(gòu)政策畢竟還缺乏長(zhǎng)期的制度設(shè)計(jì)，完善房產(chǎn)稅、土地出讓制度，通過(guò)建立長(zhǎng)效的市場(chǎng)化的調(diào)控手段，減少行政化的調(diào)控手段，才能有利于建立一個(gè)比較穩(wěn)定的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
       熱點(diǎn)問(wèn)題四：房?jī)r(jià)總體走勢(shì)會(huì)是怎樣?
       現(xiàn)象與疑問(wèn)：目前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)非常復(fù)雜的階段，各種力量的博弈進(jìn)入白熱化階段，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增速的放緩也加大了進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的難度。今年后半年房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)會(huì)是什么樣呢?
       分析與回答：在貨幣政策松動(dòng)使得流動(dòng)性得到一定釋放的整個(gè)市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地要受到影響。特別是隨著成交量的放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的預(yù)期會(huì)越來(lái)越高。但目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等等，跟2009年已經(jīng)大不相同，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)是直線的拉升，但是貨幣松動(dòng)基礎(chǔ)上資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)。
       從一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展來(lái)看，房?jī)r(jià)應(yīng)該是有一個(gè)比較穩(wěn)定的、平穩(wěn)的向上走的過(guò)程。特別是中國(guó)現(xiàn)在仍然是發(fā)展中國(guó)家，發(fā)展速度快。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展，房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)的向上走的過(guò)程。
                                                                                                                                         （來(lái)源：新華網(wǎng)）