中國住房發(fā)展（2012年中）報告（以下簡稱“報告”）。報告稱，今年上半年我國的房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標區(qū)間。
       據(jù)社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組組長高培勇介紹，盡管2012年6月，房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)偏離“軟著陸”的調(diào)控目標的趨勢，只要下半年政策得當，住房市場調(diào)整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)健康發(fā)展。
       針對下半年我國住房市場調(diào)控措施，報告建議，要通過強化和完善調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲的局面，防止報復(fù)性反彈，及時預(yù)防和化解金融風險，確保房地產(chǎn)市場理性和“軟著陸”。
       社科院發(fā)布的報告詳情如下：
       中國住房發(fā)展（2012年中）報告（摘要）
       中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組【課題組長高培勇，副組長倪鵬飛】
       一、2012上半年房地產(chǎn)市場形勢及與調(diào)控目標對照
       上半年，面對日益惡化的國際經(jīng)濟環(huán)境，以及由此導(dǎo)致的復(fù)雜嚴峻的國內(nèi)經(jīng)濟形勢，黨中央、國務(wù)院堅持穩(wěn)中求進的工作基調(diào)，在“穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的方針指導(dǎo)下，在微調(diào)和預(yù)調(diào)宏觀經(jīng)濟政策的同時，堅持了房地產(chǎn)從嚴調(diào)控不動搖，上半年的房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標的區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標的趨勢。具體表現(xiàn)在：1、宏觀經(jīng)濟：宏觀經(jīng)濟運行在預(yù)設(shè)區(qū)間，有亮點，也有隱憂，但總體下降過速，超出預(yù)期。2、房地產(chǎn)投資：增幅繼續(xù)大幅回落，影響宏觀經(jīng)濟增長，但增長平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)合理。3、房地產(chǎn)供求：處在調(diào)控目標的區(qū)間，住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過速，成交量已經(jīng)回暖；4、房地產(chǎn)價格：住房價格同比下降符合目標，環(huán)比出現(xiàn)反彈，房價走勢偏離調(diào)控目標。5、房地產(chǎn)金融：住房金融總體增長穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂。6、住房用地：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，保障性住房用地應(yīng)保盡保，但是土地市場量價齊跌過速，未來價格反彈的壓力。7.保障性住房按計劃實施，開發(fā)資金缺口較大。
       二、2012上半年的形勢及問題的原因分析
       2012上半年住房市場的形勢及其變化是住房市場各方相互博弈，尤其是各方與中央調(diào)控政策博弈并動態(tài)演化的結(jié)果，其表現(xiàn)是：1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化及宏觀政策的調(diào)整；2、金融機構(gòu)有關(guān)住房信貸政策的調(diào)整；3、金融政策的微調(diào)及傳言影響市場預(yù)期改變；4、地方政府財政壓力增大及預(yù)期調(diào)整；5、開發(fā)企業(yè)的資金和庫存壓力及預(yù)期調(diào)整；6、購房者剛性需求釋放及預(yù)期改變。
       總之，上半年市場走勢偏離調(diào)控目標，主要是宏觀政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期調(diào)整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實際作用導(dǎo)致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。雖然今年以來貨幣政策進入適度微調(diào)期，央行既降存準率又降息，銀行可貸資金規(guī)模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產(chǎn)資金緊張局面會得到明顯緩解。一方面，由于時滯等影響，宏觀政策的微調(diào)還沒有通過傳導(dǎo)機制影響到房地產(chǎn)供求層面；另一方面，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款仍強調(diào)差別化政策；與此同時，房地產(chǎn)信貸政策微調(diào)影響有限。6月末，金融機構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上季度末高0.2個百分點。而對市場影響最及時和直接的個人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長11 %，增速比上季度末低1.1個百分點。
       2012年上半年，為鞏固樓市調(diào)控政策，中央堅定不移地繼續(xù)加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。但在具體操作上存在有待完善的問題：1、總體政策有待慎密。當宏觀政策調(diào)控進行微調(diào)，且調(diào)控方向與住房調(diào)控方向不一致時，針對兩者沒有選擇好有效定向和隔離的手段和工具；2、行政調(diào)控有待完善。沒有完善房地產(chǎn)調(diào)控目標并予以制度化和長期化。第一，針對2011年調(diào)控目標沒實現(xiàn)的沒有追究責任；房地產(chǎn)調(diào)控問責制還沒有兌現(xiàn)；第二，2012中央有關(guān)部門沒有延續(xù)去年的各城市確定調(diào)控目標的要求，使得問責制無法實施；第三，針對一些城市微調(diào)調(diào)控政策，包括變相放松限購或者實行土地炒作，僅采取制止措施，沒有進行責任追究；3、預(yù)期管理沒跟上。盡管從嚴調(diào)控的政策沒有改變。但是，一方面，面對宏觀政策微調(diào)的過度解讀，放松調(diào)控的市場傳言，有關(guān)部門回應(yīng)還不夠清晰和有力；另一方面，尤其是在宏觀政策微調(diào)初期，有關(guān)從嚴調(diào)控不放松的表態(tài)不夠頻繁和堅決。給媒體留下炒作的空間，給市場留下想象的空間；4、信貸政策無差異改變。事實上，首套房優(yōu)惠并不能從實際意義上刺激太多剛性需求，即便改變政策，按照調(diào)控目標也應(yīng)該在房價理性回歸到一定程度（比如房價下降10%以后），此前兩次降息均采用無差異同比例降息（包括公積金），二次降息時“要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”，無疑發(fā)出了一個房貸降息的信號，是市場預(yù)期發(fā)生改變的主要原因；5、稅制改革試點不積極。2012年3月22日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。但是，到目前為止，擴大房產(chǎn)稅試點的消息遲遲未見，這在一定程度上尤其影響市場預(yù)期。
       三、2012下半年的總體趨勢與主要風險
       2012年住房市場發(fā)展的總體趨勢：基于宏觀大環(huán)境和房地產(chǎn)市場短期基本面的判斷：宏觀政策微調(diào)奏效，關(guān)鍵動力比較有力，從而為房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了條件；剛性需求有所釋放，開發(fā)商面臨庫存與資金雙重壓力，樓市整體供大于求。我們認為：盡管2012年6月，房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)偏離“軟著陸”的調(diào)控目標的趨勢，只要下半年政策得當，住房市場調(diào)整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)健康發(fā)展。但如果政策有力但不十分有力，基于各方博弈，下半年也存在價格溫和回升，成交量繼續(xù)增加的可能性。
       2012年下半年住房市場發(fā)展的主要風險。由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生的，而主要通過行政高壓手段實現(xiàn)；也不是理性的市場力量的作用，而主要是由于非理性的預(yù)期改變所導(dǎo)致的，基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性。1、報復(fù)性反彈導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣。2、資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風險。
       下半年住房市場調(diào)控的復(fù)雜性。下半年，針對市場主體和政策本身，中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多復(fù)雜的矛盾：1、中央政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的操作方向相反。從過去的經(jīng)驗看，寬松的貨幣政策最終要傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場上去，增加了從嚴調(diào)控房地產(chǎn)的難度。2、地方政府財政吃緊與支出增加。3、開發(fā)商資金斷裂與得到資金不降價。4、需求者買漲不買落，預(yù)期變化較快。
       四、2012下半年的住房市場調(diào)控政策建議
       下半年基本目標：爭取實現(xiàn)促進宏觀經(jīng)濟和住房市場的雙雙軟著陸：在價格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來；在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩?fù)顿Y，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。
       總體思路：毫不動搖，統(tǒng)籌兼顧，相機抉擇，長短結(jié)合。
       主要任務(wù)：通過強化和完善調(diào)控政策，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲的局面，防止報復(fù)性反彈，及時預(yù)防和化解金融風險，確保房地產(chǎn)市場回歸理性和“軟著陸”，為經(jīng)濟平穩(wěn)增長和“軟著陸”做貢獻。同時，為房地產(chǎn)長期內(nèi)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件，而當務(wù)之急是扭轉(zhuǎn)預(yù)期。
       為此，第一，要繼續(xù)從嚴執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件），國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知國辦發(fā)〔2011〕1號；第二，近期國務(wù)院組織檢查各地落實政策的情況，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門適時強調(diào)調(diào)控不動搖，主流媒體加大力度，積極宣傳和引導(dǎo)預(yù)期；第三，國務(wù)院在近期內(nèi)應(yīng)迅速出臺一些新的措施，以實際調(diào)控行動扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。具體建議如下：
       （一）繼續(xù)實施微調(diào)的策略，實施“促消費，穩(wěn)投資，保出口”的宏觀調(diào)控政策
       （二）行政制度：完善調(diào)控的部門和協(xié)調(diào)機制，落實調(diào)控目標責任制
       增加調(diào)控部門，完善協(xié)調(diào)機制。建議將原來的7部委擴展成8部委，增加新聞宣傳主管部門，負責房地產(chǎn)新聞輿論的引導(dǎo)和監(jiān)管；成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負責的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的領(lǐng)導(dǎo)小組或?qū)ｉT委員會，負責協(xié)調(diào)決策和聯(lián)合行動。
       完善調(diào)控目標，完善問責機制。制定全面、適當?shù)淖》空{(diào)控目標，包括住房供應(yīng)及價格，住房信貸及增長，土地供應(yīng)及價格、保障性住房建設(shè)目標，稅收、土地、金融等相關(guān)制度改革的規(guī)劃目標。細化行政責任，加強監(jiān)督檢查，兌現(xiàn)責任追究。
       （三）需求管理：繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為。
       （四）預(yù)期管理：完善新聞發(fā)言人制度，嚴懲有關(guān)房地產(chǎn)謠言的傳播和炒作
       （五）金融政策：取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策
       建議有關(guān)部門（中國銀監(jiān)會）牽頭并在盡可能短的時間里建構(gòu)有效的資金細分平臺。實施房地產(chǎn)貸款總量規(guī)模及增長目標的區(qū)間控制。按照一定比例（如房地產(chǎn)商業(yè)貸款與保障性住房貸款6:4），實施房地產(chǎn)開發(fā)貸款商業(yè)貸款的保障性貸款配額制度。實施差別利率制度：第一，取消“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準利率”，二套房的貸款利率提升至基準利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，實行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自動上浮普通行業(yè)貸款0.5的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5百分點的制度。
       繼續(xù)限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3%；停止三套房貸款。繼續(xù)實施“認房又認貸”的標準審核借款人，暫未有新的調(diào)整。
       取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道。在開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，有利于控制開發(fā)商資金鏈，促進開發(fā)商快建快銷。
       （六）稅收政策：將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口
       建議有關(guān)部門在總結(jié)重慶和上海房地產(chǎn)征收試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，迎難而上，進一步擴大房產(chǎn)稅開征試點城市，將房地產(chǎn)試點與個別房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整（比如限購政策）結(jié)合起來，鼓勵有條件的地方率先進行對中上收入階層持有超過普通商品房標準部分的物業(yè)開征房產(chǎn)稅征收試點，根據(jù)用途、價值、面積、套型、使用年限等，確定征收合理的額度和稅率。
       （七）住房保障：完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程
加快開辟保障性住房多元化的融資渠道。繼續(xù)增加政府的保障房財政投入。重點加快推進企業(yè)債券融資工作，向機構(gòu)投資者和社會公眾進行債券融資。
       向商業(yè)金融機構(gòu)和政策金融機構(gòu)進行信貸融資。向政策性金融機構(gòu)和商業(yè)性金融機構(gòu)進行股權(quán)融資。實行安居住房投資或開發(fā)企業(yè)上市融資。第五，建立安居住房抵押貸款的二級市場。
加快完善保障房質(zhì)量管理制度?？焱晟票Ｕ戏康呐渥夂团涫壑贫取Ｃ魑Ｕ闲宰》慨a(chǎn)權(quán)出資人所有制。完善保障性住房經(jīng)營管理體制。
       批準有條件的城市實施“康居工程”的試點和探索。重新界定普通商品房的標準，界定中等收入家庭資格，采取定向申請的辦法，對符合收入和居住條件的中等收入居民給予購租普通商品房優(yōu)惠支持，對中等收入家庭購買普通商品房給予稅收減免、公積金貸款、抵押擔保。
       （八）租賃市場：規(guī)范租賃市場，發(fā)展租賃市場
       （九）土地政策：制定土地調(diào)控的目標，完善土地招拍掛制度
       要求各地政府限期制定土地調(diào)控的目標。包括供地規(guī)模、供地結(jié)構(gòu)、供給價格區(qū)間和增幅區(qū)間，落實調(diào)控責任，并作為行政問責的依據(jù)；增加普通商品房用地尤其是保障性住房用地的供應(yīng)。簡化審批程序，減免行政收費，確保住房用地應(yīng)保盡保；完善住房用地有償出讓的競爭機制；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點：實行房價過度上漲超過購買力的差額，由政府土價過度上漲而獲取的收益補貼的制度。當商品房用地土地價上漲導(dǎo)致普通商品房和保障房價格上漲，超出中低收入及保障對象承受能力時，其價差的一定比例由商品房用地上漲的出讓金補貼。 
                                                                                                                    （來源：中國社會科學(xué)院網(wǎng)）